תביעת פינוי מושכר היא ההליך שבו משכיר מבקש מבית המשפט לחייב שוכר או מחזיק להחזיר לו את הנכס. תקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, קובעת לתביעה כזו סדרי דין מיוחדים: התביעה עוסקת בפינוי בלבד, כתב ההגנה מוגש בתוך שלושים ימים, אין תביעה שכנגד ואין קדם-משפט, והדיון נקבע למועד קרוב. לאחר מתן פסק הדין, ביצוע הפינוי נעשה באמצעות לשכת ההוצאה לפועל.
תביעה שעניינה פינוי בלבד
הייחוד הראשון של תביעת פינוי מושכר הוא היקפה המצומצם. לפי תקנה 81(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים. המשמעות היא שבאותו הליך מתבררת שאלת ההחזקה בנכס, ולא שאלות כספיות כמו חוב דמי שכירות, נזקים לדירה או פיצוי על השימוש.
הצמצום הזה אינו שולל מהמשכיר את זכויותיו הכספיות. התקנה קובעת שהתובע רשאי לתבוע בהליך נפרד, בלא צורך בקבלת רשות מבית המשפט, סעדים נוספים בשל אותה עילה. אם הוגשה תביעה נוספת כזו, על התובע להודיע על כך לבית המשפט ולציין אם מתקיימים בה התנאים הנדרשים לדיון במסלול של דיון מהיר. ההפרדה בין שני ההליכים נועדה לאפשר הכרעה מהירה בשאלת הפינוי, בלי שהבירור הכספי, שלעיתים מורכב ודורש ראיות רבות, יעכב אותה.
כתב הגנה, תביעה שכנגד וקדם-משפט
גם שלבי ההליך עצמו מקוצרים. לפי תקנה 81(ב), כתב הגנה בתביעה לפינוי מושכר יוגש בתוך שלושים ימים ממועד המצאת כתב התביעה. שוכר שקיבל כתב תביעה לפינוי צריך אפוא להיערך בתוך פרק זמן זה, לאסוף את המסמכים הרלוונטיים, ובראשם חוזה השכירות, אסמכתאות תשלום והתכתבויות עם המשכיר, ולהציג את טענותיו.
תקנה 81(ג) קובעת שנתבע בתביעה לפינוי מושכר אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי. לפי תקנה 81(ד), בתביעה לפינוי מושכר לא תתקיים ישיבת קדם-משפט. ולפי תקנה 81(ה), בית המשפט יורה על מועד לדיון שלא יהיה מאוחר משלושים ימים ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון. כלומר, ההליך בנוי כך שהמחלוקת תגיע להכרעה בתוך זמן קצר יחסית, ומי שמבקש לתבוע את הצד השני בעניין אחר יעשה זאת בהליך נפרד.
מה בית המשפט בוחן בתביעת פינוי
בלב תביעת הפינוי עומדת השאלה אם לתובע זכות לקבל את החזקה בנכס, ואם הנתבע מחזיק בו שלא כדין. השאלה מתבררת לפי העובדות של כל מקרה: האם נכרת הסכם שכירות ומה תנאיו, האם תקופת השכירות הסתיימה, האם הייתה הפרה המצדיקה את סיום ההתקשרות, ומה מעמדו של התובע עצמו ביחס לנכס.
הפסיקה מדגימה את מגוון השאלות. בתביעת פינוי מושכר נדחתה: הסכם שכירות בתוקף נבחן אם נשתכלל בין הצדדים הסכם שכירות מחייב, והאם הנתבעים מחזיקים במושכר שלא כדין. בפינוי מושכר מסחרי עקב חוב שכירות והפרת התחייבות נבחנה עילת פינוי ממושכר מסחרי בשל אי-תשלום דמי שכירות, לנוכח טענות קיזוז והבטחות בעל פה. בפינוי מושכר בין אחים: מעמד הרישום בטאבו נבחן אם עומדת לנתבע הגנה קניינית או חוזית מול אחיו, הבעלים הרשום. בהליכים אחרים, כמו סילוק יד מדירה בטענת בעלות מכוח חזקת השיתוף ותביעה לפינוי מושכר מסחרי בבעלות משותפת של אחיות, עלו שאלות של בעלות ושל זכויות שותפים בנכס.
ביצוע פסק דין לפינוי בהוצאה לפועל
פסק דין המורה על פינוי אינו מבוצע על ידי המשכיר בעצמו, אלא באמצעות לשכת ההוצאה לפועל. לפי סעיף 7(א) לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967, משהוגשה בקשת ביצוע, מומצאת לחייב אזהרה שעליו למלא אחר פסק הדין. התקופה הכללית שנקבעה באזהרה היא 20 ימים מיום המצאתה, אולם לעניין בקשה לביצוע פסק דין לפינוי מושכר רשאי רשם ההוצאה לפועל לקבוע תקופה אחרת.
לתקופה האחרת יש רצפה: היא לא תפחת מ-20 ימים אלא מטעמים מיוחדים שיירשמו, ולעניין פינוי דירת מגורים, לא תפחת מ-10 ימים. כך נשמר איזון בין זכותו של המשכיר לקבל את הנכס לבין הצורך לאפשר למי שמפונה מביתו פרק זמן מינימלי להתארגן.
שאלות נפוצות
האם אפשר לתבוע באותה תביעה גם את חוב דמי השכירות?
לא. לפי תקנה 81(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים. התובע רשאי לתבוע את הסעדים הכספיים בהליך נפרד, בלא צורך בקבלת רשות מבית המשפט, ועליו להודיע על כך לבית המשפט.
תוך כמה זמן יש להגיש כתב הגנה בתביעת פינוי?
כתב הגנה בתביעה לפינוי מושכר יוגש בתוך שלושים ימים ממועד המצאת כתב התביעה, לפי תקנה 81(ב). בית המשפט יקבע מועד לדיון שלא יהיה מאוחר משלושים ימים ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון.
האם השוכר יכול להגיש תביעה שכנגד נגד המשכיר?
לא במסגרת תביעת הפינוי. תקנה 81(ג) קובעת שנתבע בתביעה לפינוי מושכר אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי. טענות כספיות של השוכר נגד המשכיר מתבררות בהליך נפרד.
האם המשכיר רשאי לממש את הערובה כשהשוכר לא מתפנה?
בשכירות למגורים, סעיף 25י(ג) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, מונה את המקרים שבהם מותר לממש ערובה, ואחד מהם הוא שהשוכר לא פינה את הדירה המושכרת בתום תקופת השכירות, בסכום בהתאם לתנאי החוזה. לפי סעיף 25י(ד) לחוק השכירות והשאילה, על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה. ניתן להרחיב במדריך חוזה שכירות: זכויות שוכר וחובות משכיר לפי החוק.
כאשר המחלוקת נוגעת לבעלות בנכס או לזכויות של שותפים בו, כפי שהודגם בפסיקה, הבירור עשוי להיות מורכב יותר מבירור של הפרת חוזה שכירות רגיל, ולכן חשוב לזהות כבר בתחילת הדרך מהי השאלה המשפטית שבמחלוקת. סדרי הדין המיוחדים של תביעת פינוי מושכר מבוססים על הפרדה ברורה: שאלת ההחזקה בנכס מוכרעת במהירות ובהליך ממוקד, ושאלות הכסף מתבררות בנפרד. הבנת המועדים, המגבלות על היקף ההליך ושלב הביצוע בהוצאה לפועל מאפשרת לשני הצדדים, המשכיר והמחזיק, לדעת מה צפוי בכל שלב ולהיערך אליו.