חוזה שכירות: זכויות שוכר וחובות משכיר לפי החוק

חוזה שכירות למגורים בישראל כפוף לפרק ייעודי בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, שנוסף בתיקון "שכירות הוגנת" (תשע"ז-2017). החוק מטיל על המשכיר חובה למסור דירה הראויה למגורים, מחייב תיקון ליקויים בזמן סביר, מגביל את גובה הבטוחות שהמשכיר רשאי לדרוש, ואוסר לכלול תניות מסוימות בחוזה. שוכר אינו יכול להתפנות בכוח על ידי המשכיר, ופינוי נעשה בהליך משפטי או באמצעות ההוצאה לפועל בלבד.

חובת המשכיר למסור דירה ראויה למגורים

סעיף 25ה לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 קובע כי על המשכיר למסור את הדירה כשהיא מתאימה למגורים, ומסירת דירה שאינה מתאימה מהווה אי התאמה שעליה חלות ההוראות הכלליות בעניין זה. בנוסף, סעיף 25ו מחייב את המשכיר למסור דירה הראויה למגורים, ומגדיר כי דירה שמתקיים בה אחד התנאים המנויים בתוספת הראשונה לחוק תיחשב כדירה שאינה ראויה. סעיף 25ו(ב) קובע במפורש כי מסירת דירה שאינה ראויה למגורים מהווה הפרת חוזה. מדובר בזכות מהותית של השוכר, שכן סעיף 25יד אוסר על התניה על הוראות סעיף 25ו, כלומר לא ניתן לוותר על הדרישה שהדירה תהיה ראויה למגורים גם אם נכתב אחרת בחוזה. סעיף 25ז מוסיף כי מסירת הדירה תהיה במועד שהוסכם, כשהיא פנויה מכל אדם או נכס למעט מה שהוסכם שיישאר בה, ובצירוף הוראות תחזוקה ושימוש ככל שאלה נדרשות. חובות אלה מבטאות את תכלית תיקון שכירות הוגנת, המבקש להבטיח סטנדרט מינימלי של דיור למגורים ולמנוע העברת סיכונים בלתי סבירים אל השוכר בעת כריתת חוזה שכירות.

תיקון ליקויים בשכירות וחלוקת האחריות בין הצדדים

סעיף 25ח לחוק מסדיר את חלוקת האחריות לתיקון פגמים וליקויים בדירה המושכרת. לפי סעיף 25ח(א), השוכר אחראי לכל ליקוי שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה ויתקן אותו על חשבונו, אלא אם הסכימו הצדדים אחרת. לעומת זאת, סעיף 25ח(ב) מטיל על המשכיר לתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר שאינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה מהשוכר. כאשר מדובר בפגם שתיקונו דחוף, כלומר פגם שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה, על המשכיר לתקנו בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מקבלת הדרישה. סעיף 25ח(ג) מפנה, במקרה של אי תיקון במועד, להוראות סעיף 9 לחוק בדבר הסעדים העומדים לשוכר בשל אי התאמה. לצד זאת, סעיף 25ט מבחין בין תשלומים שוטפים שבהם נושא השוכר, כגון דמי שכירות, ארנונה, מים, חשמל וגז, לבין תשלומים שבהם נושא המשכיר, ובכלל זה השבחת מערכות קבועות וביטוח מבנה. חלוקת אחריות זו ממחישה שחובות המשכיר בתחזוקת הדירה אינן וולונטריות אלא מעוגנות בחוק ומגובות בלוחות זמנים מחייבים, ואינן ניתנות להתניה אלא לטובת השוכר.

ערבות שכירות, מגבלות על הבטוחות ותנאי מימושן

סעיף 25י לחוק מגביל את הבטוחות שהמשכיר רשאי לדרוש. לפי סעיף 25י(ב), אם המשכיר מבקש ערובה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, ובכלל זה ערבות בנקאית או מזומן, גובהן המצטבר לא יעלה על הנמוך מבין שני סכומים: דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות, או סכום השווה לשלושה חודשי שכירות. סעיף 25י(ג) מונה את המקרים היחידים שבהם רשאי המשכיר לממש את הערובה, ובהם אי תשלום דמי שכירות, אי תיקון ליקויים שבאחריות השוכר, אי תשלום תשלומים שוטפים ואי פינוי הדירה בתום התקופה, וכל אחד רק עד גובה החוב בפועל. סעיף 25י(ד) מחייב את המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה ולאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר. סעיף 25י(ה) מחייב את המשכיר להשיב את הערובה או יתרתה, לרבות פירותיה, בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה או פירעון החובות, לפי המאוחר. נוסף על כך, סעיף 25טו מחריג מתחולת הפרק סוגי שכירות מסוימים, ובכלל זה דירות נופש, דיור מוגן, מעונות סטודנטים, חוזים קצרים מ-3 חודשים וחוזים שדמי השכירות בהם עולים על הסכום הקבוע בחוק, כך שבחינת תחולת ההגנות מצריכה עיון בסוג ההתקשרות הקונקרטי.

שאלות נפוצות

האם המשכיר יכול לפנות שוכר בכוח מהדירה?

לא. המשכיר אינו רשאי לפנות שוכר בכוח או לנקוט עשיית דין עצמית. פינוי שוכר מבוצע בהליך משפטי מתאים בבית המשפט או באמצעות ההוצאה לפועל, גם כאשר לטענת המשכיר קיימת הפרה של החוזה. עשיית דין עצמית עלולה לחשוף את המשכיר לאחריות.

מהו הזמן שיש למשכיר לתקן ליקוי בדירה?

לפי סעיף 25ח(ב) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, על המשכיר לתקן ליקוי או פגם שאינו קל ערך ואינו באחריות השוכר בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום קבלת הדרישה. בפגם דחוף, שאינו מאפשר מגורים סבירים, המועד מתקצר לשלושה ימים. אי תיקון במועד מפנה לסעדים שבסעיף 9 לחוק.

כמה ערבות רשאי המשכיר לדרוש בחוזה שכירות למגורים?

סעיף 25י(ב) לחוק קובע כי גובהן המצטבר של הבטוחות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר לא יעלה על הנמוך מבין דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות לבין שלושה חודשי שכירות. המשכיר רשאי לממש את הערובה רק במקרים המנויים בסעיף 25י(ג) ורק עד גובה החוב בפועל, ועליו להשיב את היתרה בתוך 60 ימים לפי סעיף 25י(ה).

האם ניתן לוותר בחוזה על החובה שהדירה תהיה ראויה למגורים?

לא. סעיף 25יד לחוק אוסר על התניה על הוראות סעיף 25ו הקובע את חובת מסירת דירה ראויה למגורים. הוראות מגן נוספות בפרק ניתנות להתניה רק לטובת השוכר. תניה בחוזה הנוגדת את החובות המהותיות הללו אינה גוברת על הוראות החוק.

פרק השכירות למגורים בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, קובע מערך זכויות וחובות המחייב את שני הצדדים לחוזה השכירות, ומאזן בין האינטרסים של השוכר והמשכיר. בכל מקרה קונקרטי, שבו מתעוררת שאלה של ליקוי, ערבות או פינוי, בחינת המצב לגופו לרבות נוסח החוזה הספציפי וסוג ההתקשרות מצריכה ליווי מקצועי מותאם.

קראו גם: ליקויי בנייה וזכויות רוכש הדירה מול הקבלן הערת אזהרה במקרקעין: רישום, הגנה על רוכש וביטול