פסק הדין דן בתביעת מתווך מקרקעין לתשלום דמי תיווך, פיצוי מוסכם ופיצוי בגין פגיעה במוניטין, בעקבות עסקת מכר בית שהתגבשה בשני שלבים - הסכם מכר מותנה שבוטל, והסכם מכר מאוחר עם אותם קונים.
פסק דין
פרטי הערכאה
פסק דין ת"א 20126-11-23 ברוך נ' אלמוג ואח' ניתן בבית משפט השלום בהרצלייה, מפי כבוד השופטת אילת הרנוף.
טענות הצדדים
התובע טוען כי הוא זכאי לדמי תיווך בגין הסכם מכר מותנה שנחתם בתקופת הבלעדיות, חרף ביטולו. בנוסף, דורש פיצוי מוסכם בטענה שהנתבעים הפרו את הסכם הבלעדיות כשלא הפנו אליו את הקונים, ובכך מנעו ממנו לגבות דמי תיווך גם מהקונים. כמו כן, תובע פיצוי בגין פגיעה במוניטין. הנתבעים טוענים כי התובע אינו זכאי לדמי תיווך בגין ההסכם הראשון שכן התנאי המפסיק התקיים וההסכם בוטל, וכן לא שולם סכום המינימום שהוגדר בהסכם התיווך. לגבי ההסכם השני, טוענים כי נחתם לאחר תום הבלעדיות, התמורה נמוכה מהמינימום שהוסכם, והדרישה מהווה הרחבת חזית. בנוסף, דוחים את הדרישה לפיצוי מוסכם בטענה שפרשנות התובע יוצרת ניגוד עניינים.
השאלה המשפטית
האם מתווך זכאי לדמי תיווך בגין הסכם מכר שבוטל בשל התקיימות תנאי מפסיק, והאם הוא זכאי לשכר בגין הסכם מכר חדש שנחתם עם אותם קונים לאחר תום תקופת הבלעדיות?
מה נקבע
חלק א - נימוקי ההכרעה
בית המשפט הכריע ברכיבי התביעה השונים בהתאם לנימוקים הבאים:
א. דמי תיווך בגין הסכם המכר המותנה - נדחו: בית המשפט קבע כי הסכם מכר המותנה בתנאי מפסיק, אשר התקיים והביא לביטול ההסכם, אינו מהווה "הסכם מחייב" המזכה בדמי תיווך לפי סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996. בנוסף, לא התקיים התנאי החוזי שדרש תשלום של לפחות 2 מיליון ₪ מהקונה למוכר.
ב. דמי תיווך בגין הסכם המכר השני - התקבלו: באשר להסכם המכר השני, בית המשפט החיל את עקרון "השדה המגנטי של הבלעדיות". נקבע כי מאחר שהקשר עם הקונים וההסכם המותנה נוצרו בתקופת הבלעדיות, התובע נחשב לגורם היעיל להתקשרות בהתאם לחזקה שבסעיף 14(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, ולכן הוא זכאי לדמי תיווך למרות שההסכם נחתם לאחר תום התקופה.
ג. פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם הבלעדיות - נדחה: התביעה לפיצוי מוסכם בגין אי-הפניית הקונים נדחתה. נקבע כי פרשנות לפיה הבלעדיות מבטיחה למתווך שכר גם מהקונה מעמידה אותו בניגוד עניינים מול לקוחותיו, בניגוד לחובת הנאמנות וההגינות הקבועה בסעיף 8 לחוק המתווכים, וסותרת את תקנת הציבור.
חלק ב - סעדים והכרעות נוספות
דמי תיווך: הנתבעים ישלמו לתובע 247,800 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 15.2.2024
הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד: הנתבעים ישלמו לתובע 15,000 ₪
פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכם הבלעדיות: נדחה
פיצוי בגין פגיעה במוניטין: נדחה
לעיון בתחום: מקרקעין
הערה: זהו סיכום תמציתי בלבד ואינו תחליף לעיון בנוסח המלא; ייתכנו אי-דיוקים. מספר התיק מצוין לעיל, והנוסח המלא והמחייב מצוי במקור.