פסק הדין עוסק בתובענה למתן פסק דין הצהרתי בדבר בטלות שטר שכירות שבו הוחכרה חניה בבית משותף לתקופה של 999 שנים.
פסק דין
פרטי הערכאה
פסק דין ת"א 9806-09-22 ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים, בפני כבוד השופטת שושנה ליבוביץ. פסק הדין ניתן ביום כ"ד אלול תשפ"ו, 06 ספטמבר 2026.
טענות הצדדים
טענות התובעת: יש לבטל את שטר השכירות משנת 1993, המקנה לנתבעת זכות חכירה ל-999 שנים בחניה הצמודה לדירת התובעת. לטענתה, הנתבעת הפרה את התנאים המיוחדים בשטר בכך שאפשרה חניה כפולה עוקבת החוסמת את הגישה, והחנתה בצמוד לקיר דירת התובעת תוך גרימת מטרדי רעש וריח. עוד נטען כי שטר השכירות סותר את תקנון הבית המשותף, נוגד את תקני החניה העדכניים, וכי הנתבעת עומדת על זכותה בחוסר תום לב.
טענות הנתבעת: יש לדחות את התביעה. השימוש בחניה נעשה כדין ולמטרה שלשמה הוחכרה. חניה כפולה בוצעה לעיתים רחוקות בלבד והופסקה לחלוטין עם פניית התובעת. התובעת רכשה את דירתה במצב AS IS כשהיא מודעת לחלוטין לזכויות הנתבעת בחניה, המקנות לה מעמד קרוב לבעלות, ולמצב התכנוני והפיזי בשטח.
השאלה המשפטית
האם קיימת עילה לביטול שטר השכירות מכוח התנאים המיוחדים שבו, בגין הפרעה לשימוש, סתירה לתקנון הבית המשותף או שינויים בדיני התכנון והבניה?
מה נקבע
חלק א - נימוקי ההכרעה
בית המשפט דחה את התביעה מחמישה נימוקים:
א. הפרעה לשימוש (חניה כפולה): חניה כפולה עוקבת בוצעה בתדירות נמוכה והופסקה לחלוטין לאחר פניית התובעת. גם אם מדובר בהפרה, אין זו הפרה יסודית המקנה זכות ביטול לאלתר לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. בנוסף, לא ניתנה ארכה כדין לתיקון ההפרה, וההפרה תוקנה בפועל.
ב. הפרעה לדירת המגורים: לא הוכחה עובדתית הפרעה החורגת מאי-נוחות הכרוכה בשימוש רגיל וסביר בחניה למטרה שלשמה הוחכרה.
ג. סתירה לתקנון הבית המשותף: זכות בעל ההצמדה בתקנון לסגור את השטח אינה סותרת את זכותו להחכירו לאחר. התובעת רכשה את הדירה בידיעה ברורה על המגבלה.
ד. שימוש בניגוד לדין: תקנות חניה חדשות אינן משנות או פוגעות בזכויות ובמצבים שאושרו בעבר כשהם תואמים למצב הסטטוטורי שהיה קיים בעת אישורם, בהתאם לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.
ה. תום לב: עצם העמידה על זכות חוזית אינה מהווה כשלעצמה חוסר תום לב לפי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, בפרט כאשר התובעת רכשה את הדירה תוך מודעות מלאה לזכויות הנתבעת.
חלק ב - סעדים והכרעות נוספות
תביעה לביטול שטר שכירות: נדחתה
שכר טרחת עורך דין: 50,000 ₪ לנתבעת
הוצאות בגין חוות דעת מומחים: לנתבעת, בהתאם לקבלות
לעיון בתחום: מקרקעין
הערה: זהו סיכום תמציתי בלבד ואינו תחליף לעיון בנוסח המלא; ייתכנו אי-דיוקים. מספר התיק מצוין לעיל, והנוסח המלא והמחייב מצוי במקור.
קראו גם: תביעה לחלוקת רווחי תמ"א 38 נדחתה בהעדר הוכחת נזק תביעת רווחים בתמ"א 38 נדחתה עקב אי הוכחת נזק