חבות שוכרים בשיפוי המשכיר בגין ארנונה רטרואקטיבית

פסק דין זה עוסק בשאלת חבותם של שוכרים בתשלום ארנונה ובשיפוי המשכיר, בנכס שטרם התקבל בעניינו טופס 4 וכאשר המשכיר לא דיווח לעירייה על עסקת השכירות.

פסק דין

פרטי הערכאה

פסק דין ת"א 53988-10-24 עיריית רמת גן ואח' נ' שמש ואח'. בית משפט השלום בתל אביב -יפו, כבוד השופטת צפורה אוחנה קפש. פסק הדין ניתן ביום ג' אב תשפ"ו, 17 יולי 2026.

טענות הצדדים

התובעת (העירייה) דרשה מהנתבע (בעל הנכס) תשלום ארנונה רטרואקטיבי, בטענה שלא עדכן כי בניית הנכס הסתיימה והוא ראוי למגורים. הנתבע הגיע להסכמות עם העירייה על תשלום חלק מהתקופה, אך הגיש הודעה לצד שלישי נגד השוכרים שגרו בנכס, בטענה כי על פי הסכם השכירות עליהם לשאת בתשלום הארנונה לתקופת מגוריהם. הצדדים השלישיים (השוכרים) טענו כי העירייה מנועה מלגבות ארנונה בהיעדר טופס 4 ואי-מתן שירותים. כלפי הנתבע טענו כי הסתיר מהם את היעדר טופס 4, וכי עם סיום השכירות נחתם מסמך התחשבנות והושב להם הפיקדון, מה שמוכיח לטענתם סילוק של כלל החובות.

השאלה המשפטית

האם שוכר חייב בתשלום ארנונה (ובשיפוי המשכיר) בגין תקופת מגוריו בנכס שטרם קיבל טופס 4, כאשר המשכיר לא דיווח לעירייה על עסקת השכירות?

מה נקבע

חלק א - נימוקי ההכרעה

בית המשפט ביסס את הכרעתו על 5 נימוקים עיקריים:

1. מבחן פונקציונלי לחיוב בארנונה: חובת תשלום ארנונה אינה מותנית בקיומו של טופס 4 או במתן שירותים על ידי הרשות המקומית. המבחן העיקרי הוא המבחן הפונקציונלי - המועד בו הנכס היה ראוי לשימוש. מגורי השוכרים בנכס במשך למעלה משנה וחצי מוכיחים כי הייתה להם אפשרות ליהנות מהתועלת הכלכלית של המבנה.

2. זהות המחזיק החייב בארנונה: בהתאם לסעיף 326 ולסעיף 1 לפקודת העיריות [נוסח חדש], חובת התשלום מוטלת על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, קרי השוכר. העובדה שהמשכיר הפר את חובתו להודיע לעירייה על ההשכרה אינה מאיינת את החובה המהותית המוטלת על השוכרים, אשר עוגנה גם מפורשות בהסכם השכירות.

3. עשיית עושר ולא במשפט: מכוח סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979, כאשר המשכיר נדרש לשלם את חוב הארנונה שהיה מוטל מלכתחילה על השוכרים, נוצרת התעשרות שלא כדין של השוכרים. לפיכך, קמה למשכיר זכות לדרוש את השבת הסכומים ששילם במקומם.

4. דחיית טענת הוויתור וסילוק החובות: מסמך ההתחשבנות שנחתם בין הצדדים עסק אך ורק בביצוע תיקונים פיזיים בנכס ולא כלל ויתור על חוב הארנונה. גם השבת הפיקדון (לאחר הפחתת עלויות התיקונים) אינה מהווה ראיה לסילוק חובות לרשויות, במיוחד כאשר באותה עת טרם הוצא חיוב ארנונה בפועל.

5. דחיית ההודעה נגד הערבים: ההודעה לצד שלישי נוסחה כנגד השוכרים בלבד ולא העלתה טענות מפורשות כלפי הערבים (צדדים שלישיים 3-4), ולכן דין התביעה נגדם להידחות.

חלק ב - סעדים והכרעות נוספות

שיפוי הנתבע בגין חוב ארנונה מאת צדדים שלישיים 1-2: 77,000 ₪

הוצאות משפט לטובת התובעת מאת הנתבע: 7,000 ₪

הוצאות משפט מאת צדדים שלישיים 1-2: 22,000 ₪ שיחולקו באופן שווה בין העירייה לנתבע

הודעה לצד שלישי נגד צדדים שלישיים 3-4: נדחתה

לעיון בתחום: מקרקעין

מאת: עו"ד אלי קשתי | משרד עו"ד קשתי

הערה: זהו סיכום תמציתי בלבד ואינו תחליף לעיון בנוסח המלא; ייתכנו אי-דיוקים. מספר התיק מצוין לעיל, והנוסח המלא והמחייב מצוי במקור.