פסק דין חלקי של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בתביעת מלון נפטון בע"מ נגד רשות מקרקעי ישראל, בשאלת זכאות הרשות לגבות דמי היתר, דמי שימוש ודמי היוון בעקבות הסבת שטחים מלונאיים לשימוש מסחרי וחידוש חוזה החכירה.
פסק דין חלקי
פרטי הערכאה
פסק דין חלקי ת.א 42504-02-17 מלון נפטון בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל. בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו, כב' השופט הבכיר יהושע גייפמן.
טענות הצדדים
התובעת (מלון נפטון) טענה כי לא היה הצדק לחייבה בדמי היתר ודמי שימוש בגין שטחים שהוסבו לחנויות, שכן חנויות נכללות בהגדרת מטרת החכירה כ"עסקים הנהוגים בבתי מלון". בנוסף טענה כי על הרשות היה לפטור אותה מתשלום דמי היוון לתקופת חכירה נוספת של 49 שנים, או לגבות דמי היוון מופחתים, לאור תשלום דמי חכירה ראשוניים בשיעור 95% בחוזה המקורי. הנתבעת (רמ"י) טענה כי התובעת שילמה דמי חכירה לפי ייעוד מלונאי בלבד, וכשהסבה שטחים לשימוש מסחרי ללא הסכמה, היא מחויבת בדמי היתר ובדמי שימוש. כמו כן, נטען כי חוזה החכירה מאפשר דרישת העלאת דמי חכירה אם שונה ייעוד. לגבי דמי ההיוון, נטען כי חידוש החכירה כפוף להחלטות מועצת מקרקעי ישראל התקפות במועד החידוש.
השאלה המשפטית
האם רמ"י הייתה רשאית לגבות דמי היתר (ולחלופין דמי חכירה מוגדלים) ודמי שימוש בגין שטחים שהוחכרו למלונאות והוסבו לשימוש מסחרי? האם רמ"י הייתה רשאית לגבות דמי היוון בגין חידוש חוזה החכירה לתקופת חכירה נוספת של 49 שנים?
מה נקבע
חלק א - נימוקי ההכרעה
בית המשפט קבע כי רשות מקרקעי ישראל הייתה רשאית לגבות את התשלומים מארבעה טעמים עיקריים:
א. מטרת החכירה והגדרת "עסקים בבתי מלון": חוזי החכירה הגדירו את מטרת החכירה למלונאות בלבד ואסרו שימוש אחר ללא הסכמה מראש ובכתב. החנויות שהוקמו משרתות את כלל הציבור, אין אליהן כניסה מהמלון, והן בעלות צביון מסחרי מובהק, ולכן אינן בגדר "עסקים הנהוגים בבתי מלון" כהגדרתם בחוק שירותי תיירות, תשל"ו-1976.
ב. הפרת החוזה ודמי חכירה מוגדלים: התובעת הפרה את חוזה החכירה הפרה יסודית כשהסבה שטחים לשימוש מסחרי ללא הסכמה וללא תשלום. גם אם המונח "דמי היתר" אינו מופיע בחוזה, סעיף 7 לחוזה החכירה מ-73 מאפשר לרמ"י לדרוש העלאת דמי חכירה (דמי חכירה מוגדלים) עקב שינויים בבניינים.
ג. דמי שימוש ועשיית עושר ולא במשפט: החיוב בדמי שימוש בשיעור 6% לשנה בגין השימוש החורג שנעשה שלא כדין הוא סביר ומבוסס על דיני עשיית עושר ולא במשפט. לא חלה התיישנות שכן רמ"י לא ידעה על השינויים הפנימיים שבוצעו ללא דיווח.
ד. דמי היוון בחידוש החכירה: לעניין דמי ההיוון, התובעת ויתרה מפורשות על זכותה לחלוק על עצם החיוב. סעיף 9 לחוזה החכירה מ-73 קובע כי חידוש החכירה ייעשה לפי התנאים שיהיו נהוגים ברמ"י באותה עת, ואינו מקנה פטור. בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל 851 ו-968, חוכר ששילם דמי חכירה ראשוניים בשיעור העולה על 40% מחויב בדמי היוון בשיעור 13.65% מערך הקרקע.
חלק ב - סעדים והכרעות נוספות
הכרעה הצהרתית: רמ"י הייתה רשאית לגבות דמי חכירה מוגדלים, דמי שימוש ודמי היוון
הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד: התובעת תשלם לנתבעת 80,000 ₪
המשך הליכים: פלוגתאות נוספות ידונו בשלב השני של בירור התובענה
לעיון בתחום: מקרקעין
הערה: זהו סיכום תמציתי בלבד ואינו תחליף לעיון בנוסח המלא; ייתכנו אי-דיוקים. מספר התיק מצוין לעיל, והנוסח המלא והמחייב מצוי במקור.