אי-קיום תנאי מתלה בהסכם מכר מקרקעין

פסק דין בתביעות כספיות הדדיות בקשר עם הסכם מכר של דירת מגורים, שכניסתו לתוקף הותנתה בהסרת שעבודים שרבצו על הדירה.

פסק דין

פרטי הערכאה

פסק דין ת"א 9824-06-22 ות"א 55219-04-23 פנחס נ' חגיגי. הדיון התקיים בבית משפט השלום בעכו, לפני כבוד השופט עמית רוזינס.

טענות הצדדים

התובע (המוכר) טען כי ההסכם פקע מאחר שלא עלה בידו לקיים את התנאי המתלה (הסרת הערת אזהרה ומשכנתאות) חרף מאמציו והליכים משפטיים שנקט, עקב התנגדות הנושה. הוא דרש את פינוי הנתבעים ותשלום דמי שימוש.

הנתבעים (הקונים) טענו כי התובע פעל בחוסר תום לב, נמנע מלשלם את התמורה הנדרשת להסרת השעבודים למרות שהיו לו מקורות כספיים, וסיכל את התנאי המתלה כדי להרוויח מעליית ערך הדירה. הם דרשו פיצויים בגין הפרת ההסכם, לאחר שנאלצו לרכוש את הדירה בהליכי כינוס נכסים במחיר גבוה יותר.

השאלה המשפטית

האם המוכר קיים את חובת ההשתדלות המוטלת עליו לקיום התנאי המתלה, או שמא סיכל את קיומו בחוסר תום לב המהווה הפרת הסכם?

מה נקבע

חלק א - נימוקי ההכרעה

בית המשפט קבע כי התובע לא קיים את חובת ההשתדלות לקיום התנאי המתלה, מארבעה טעמים מרכזיים ובהתאם להוראת החוק:

א. תכלית התנאי המתלה: התנאי המתלה נועד להגן על הקונים והטיל על המוכר חובת השתדלות לפעול בסבירות ובתום לב להסרת השעבודים על הדירה.

ב. אי-עמידה בחובת ההשתדלות: המוכר לא עמד בחובת ההשתדלות. ההליכים המשפטיים שנקט לא נועדו לשחרר את הדירה הספציפית תמורת מחירה החוזי, אלא היוו ניסיון להקטין את הבטוחות לנושה תוך הסתרת קיום עסקת המכר מבית המשפט.

ג. קיומם של מקורות מימון: למוכר היו מקורות כספיים ואפשרויות מימון לשחרור השעבוד על הדירה, אך הוא נמנע מלעשות כן משיקולי כדאיות כלכלית ומתוך רצון לכרוך את שחרור הדירה עם נכסים נוספים.

ד. הודעת הפקיעה בחוסר תום לב: הודעת המוכר על פקיעת ההסכם ודרישת הפינוי ניתנו בחוסר תום לב, מתוך ניסיון להשתחרר מהעסקה ולהפיק רווח מעליית ערך הדירה שהתרחשה עקב העיכובים שיצר בעצמו.

ה. תחולת סעיף 28(א) לחוק החוזים: בהתאם לסעיף 28(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, צד שסיכל את קיום התנאי המתלה אינו זכאי להסתמך על אי-קיומו. התנהלות המוכר מהווה הפרה חמורה של ההסכם.

חלק ב - סעדים והכרעות נוספות

תביעת התובע (פנחס): נדחתה

פיצוי בגין הפרת ההסכם (מוגבל לסכום התביעה): 750,000 ₪

החזר השקעות בדירה: נדחה

הוצאות משפט: 20,000 ₪

שכר טרחת עו"ד: 85,000 ₪

לעיון בתחום: מקרקעין

מאת: עו"ד אלי קשתי | משרד עו"ד קשתי

הערה: זהו סיכום תמציתי בלבד ואינו תחליף לעיון בנוסח המלא; ייתכנו אי-דיוקים. מספר התיק מצוין לעיל, והנוסח המלא והמחייב מצוי במקור.