הערת אזהרה במקרקעין: רישום, הגנה על רוכש וביטול

הערת אזהרה היא רישום בפנקסי המקרקעין (טאבו) המתריע לכל צד שלישי כי בעל הזכות התחייב בכתב לעשות עסקה במקרקעין, למשל למכור דירה לרוכש. תפקידה להגן על הרוכש בתקופה שבין חתימת החוזה לבין העברת הבעלות על שמו, ולמנוע מהמוכר לבצע עסקה נוגדת. רישומה נעשה בלשכת רישום המקרקעין לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

רישום הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין

סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע את המסלול לרישום הערת אזהרה בטאבו. לפי לשון הסעיף, כאשר הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם הערה על כך. הבקשה מוגשת על ידי מי שהתחייב או על ידי מי שזכאי לפי ההתחייבות, המכונה בחוק הזכאי. הסעיף מבהיר כי אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית. כלומר, בסיס הרישום הוא התחייבות בכתב לעסקה במקרקעין, בהתאם לדרישת הכתב הכללית שבחוק. הרשימה שבסעיף מלמדת כי הערת אזהרה אינה מוגבלת לבעל בעלות בלבד, אלא נפתחת גם בפני בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה שהתחייב בעסקה. סעיף 126(ב) מוסיף כי אם ההערה נרשמה על פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב, ובכך נשמרת ידיעת בעל הזכות על הרישום שנעשה על מקרקעיו. רישום הערת אזהרה בטאבו נעשה אפוא באמצעות פנייה מסודרת ללשכת רישום המקרקעין בצירוף המסמכים המעידים על ההתחייבות. חשוב להבחין כי ההערה כשלעצמה אינה מקנה בעלות ואינה מהווה עסקה מושלמת, אלא מתעדת התחייבות קיימת ומתריעה עליה כלפי כולי עלמא, ובכך ממלאת תפקיד ביניים בין החוזה לבין השלמת העברת הזכות בפנקסים.

תוצאת הרישום והגנה על רוכש דירה מפני עסקאות נוגדות

ההגנה המרכזית שמעניקה הערת אזהרה מעוגנת בסעיף 127 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. סעיף 127(א) קובע כי משנרשמה הערת אזהרה, וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט. משמעות הדבר היא כי הרוכש שלטובתו נרשמה ההערה מוגן מפני מכירה כפולה של אותה זכות לצד אחר. סעיף 127(ב) מרחיב את ההגנה גם למול נושי המוכר. לפי לשונו, אם לאחר רישום ההערה הוטל עיקול על המקרקעין, או ניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל, צו פירוק נגד בעל המקרקעין, או מונה כונס נכסים על רכושו, כל עוד לא נמחקה ההערה לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה. הסעיף מסייג זאת בכך שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק, שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות. סעיף 127 כולל גם הוראה נוספת, ולפיה עסקה המקנה חלק ממקרקעין לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבנייה, לא תיראה כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי. הוראה זו מלמדת כי ההגנה שמעניקה ההערה רחבה אך אינה מוחלטת, ובחוק נקבעו לה גבולות מוגדרים. בשילוב הוראות אלה, ההערה מספקת לרוכש הגנה משמעותית מפני נושים ומפני עסקאות נוגדות, ובכך היא כלי מרכזי בשמירה על ודאות הזכות בתקופת הביניים שעד להעברת הבעלות על שמו בפנקסי המקרקעין.

ביטול הערת אזהרה ומחיקתה לפי סעיף 132

מחיקת הערת אזהרה מוסדרת בסעיף 132 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. סעיף 132(א) קובע כי הערה שנרשמה לפי סעיפים 126, 128 או 129 תימחק על פי צו של בית משפט, או אם הוכח להנחת דעתו של הרשם אחד משניים: כי הצדדים המעוניינים הסכימו למחיקה, או כי עילת ההערה בטלה. במסלול של ביטול עילת ההערה מוסיף הסעיף תנאי, ולפיו הרשם הודיע מראש לצדדים המעוניינים על כוונתו למחוק את ההערה ונתן להם זמן סביר לפנות לבית המשפט. בכך יוצר החוק מנגנון זהירות שנועד למנוע מחיקה חד צדדית ללא ידיעת בעל הזכות המוגן. במקרים המתאימים, כאשר העסקה הושלמה והזכות נרשמה על שם הרוכש, או כאשר החוזה בוטל כדין, מתקיים בסיס לביטול הערת אזהרה. הליך המחיקה, בדומה להליך הרישום, מתנהל מול לשכת רישום המקרקעין, ובמקרים של מחלוקת מוכרע באמצעות פנייה לבית המשפט. חשיבותו של ההסדר בכך שהוא מאזן בין זכות הרוכש להגנה לבין הצורך לאפשר טיהור המרשם כשההערה מיצתה את תפקידה.

שאלות נפוצות

מהי הערת אזהרה במקרקעין?

הערת אזהרה היא רישום בפנקסי המקרקעין המתריע כי בעל הזכות התחייב בכתב לעשות עסקה במקרקעין. לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, היא נרשמת על יסוד התחייבות בכתב לעשות עסקה או להימנע מעשותה. תכליתה ליידע כל צד שלישי על קיום ההתחייבות ולהגן על הזכאי.

איך רושמים הערת אזהרה בטאבו?

רישום הערת אזהרה נעשה בלשכת רישום המקרקעין. לפי סעיף 126, על מבקש הרישום להוכיח להנחת דעתו של הרשם כי בעל הזכות התחייב בכתב לעשות עסקה במקרקעין. הבקשה יכולה להיות מוגשת על ידי מי שהתחייב או על ידי הזכאי, וכאשר היא מוגשת על ידי הזכאי בלבד, מיודע על כך מי שהתחייב.

איזו הגנה נותנת הערת אזהרה לרוכש דירה?

לפי סעיף 127 לחוק המקרקעין, כל עוד ההערה רשומה לא תירשם עסקה הסותרת את תוכנה אלא בהסכמת הזכאי או בצו בית משפט. הסעיף אף מגן על הזכאי מפני עיקול, פשיטת רגל, פירוק או כינוס נכסים שהוטלו לאחר רישום ההערה, בכפוף לסייג הנוגע לטענת ביטול מחמת פשיטת רגל או פירוק.

מתי ניתן לבצע ביטול הערת אזהרה?

לפי סעיף 132 לחוק המקרקעין, ניתן למחוק הערת אזהרה בצו בית משפט, בהסכמת הצדדים המעוניינים, או כאשר עילת ההערה בטלה. במסלול ביטול העילה הרשם מחויב להודיע מראש לצדדים המעוניינים ולתת להם זמן סביר לפנות לבית המשפט לפני המחיקה.

הערת אזהרה מהווה כלי מרכזי בדיני המקרקעין בישראל להגנה על מי שרכש זכות טרם השלמת הרישום על שמו. הסדרתה בסעיפים 126, 127 ו-132 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובעת את דרך הרישום, את תוצאותיו מול עסקאות נוגדות ומול נושים, ואת אופן המחיקה. מדובר במידע כללי המבהיר את עקרונות ההסדר, ואין בו כדי להחליף בחינה פרטנית של נסיבות עסקה קונקרטית על ידי גורם מקצועי מוסמך.

קראו גם: חוזה שכירות: זכויות שוכר וחובות משכיר לפי החוק ליקויי בנייה וזכויות רוכש הדירה מול הקבלן