אכיפת הסכם מקרקעין בעל פה מכוח זעקת ההגינות

פסק הדין עסק בתוקפו של הסכם בעל פה לחלוקת זכויות במקרקעין שהתקבלו במתנה מהאב בין אחים, אל מול עסקת מכר מאוחרת בכתב שנרשמה לטובת צד שלישי.

פסק דין

פרטי הערכאה

פסק דין תמ"ש 24514-11-21 (מאוחד עם תמ"ש 48653-01-23) ניתן בבית משפט לענייני משפחה בנוף הגליל-נצרת, מפי כבוד השופטת גלית מרגלית ביטון. פסק הדין ניתן ביום כ"א אלול תשפ"ו, 03 ספטמבר 2026.

טענות הצדדים

התובעים טענו כי קיים הסכם בעל פה משנת 2013 לחילופי זכויות במקרקעין שניתנו במתנה מהאב, לפיו הנתבע 1 ותובעים 8-10 יבנו בחלקת המגורים ויוותרו על זכויותיהם ביתר החלקות החקלאיות לטובת תובעים 1-7. לטענתם, הנתבע 1 הפר את ההסכם ומכר זכויות בחלקה שבמחלוקת לנתבע 2, אשר תפס חזקה בחלק בלתי מסוים ללא הסכמה. הנתבע 1 הכחיש תחילה את קיום ההסכם, טען כי רכש את הקרקע בעצמו, וכי עסקת המכר לנתבע 2 תקפה. הנתבע 2 טען כי רכש את הזכויות בתום לב, שילם תמורה ורשם הערת אזהרה.

השאלה המשפטית

האם ניתן לאכוף הסכם בעל פה לחילופי זכויות במקרקעין בין בני משפחה חרף דרישת הכתב, והאם זכות זו גוברת על עסקת מכר מאוחרת שנרשמה בגינה הערת אזהרה?

מה נקבע

חלק א - נימוקי ההכרעה

בית המשפט הכריע בתביעות מכוח מספר נימוקים:

א. אכיפת ההסכם מכוח "זעקת ההגינות": ההסכם בעל פה נמצא תקף חרף דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מכוח החריג המצומצם של "זעקת ההגינות". הוכחה הסתמכות משמעותית: האחים ויתרו על זכויות, חתמו על מסמכים ובנו את בתיהם בהתאם להסדר, וההתנערות של הנתבע 1 מן ההסכמה היוותה חוסר תום לב קיצוני המוביל לתוצאה בלתי הוגנת.

ב. עדיפות העסקה הראשונה בעסקאות נוגדות: בתחרות בין העסקאות גוברת העסקה הראשונה בהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. הנתבע 2 לא עמד בתנאי הסיפא לסעיף: העסקה לטובתו לא הושלמה ברישום הזכות הקניינית אלא ברישום הערת אזהרה בלבד, והוא לא פעל בתום לב שכן ידע כי מדובר במקרקעין משותפים, לא בירר את חלוקת הזכויות עם יתר השותפים, ותפס חזקה בחלק פיזי מסוים ללא הסכם שיתוף.

ג. דחיית הטענה לחוזה למראית עין: בית המשפט דחה את הטענה כי הסכם המכר הוא חוזה למראית עין לפי סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, שכן הצדדים התכוונו ליצור תוצאה משפטית ממשית ואף נרשמה הערת אזהרה.

ד. הערה למעלה מן הצורך בדבר חוקיות החוזה: למעלה מן הצורך צוין כי אופן תשלום התמורה הנטען (רובה במזומן) והקשיים הראייתיים לגביה מעוררים קושי ביחס לחוקיות החוזה לפי סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

חלק ב - סעדים והכרעות נוספות

תביעת הנתבע 2 (תמ"ש 48653-01-23): נדחתה

תביעת התובעים (תמ"ש 24514-11-21): התקבלה חלקית

הסכם המכר מיום 6/8/21 והערת האזהרה: מבוטלים

זכויות התובעים 1-7 בחלקת המגורים: יועברו באופן שווה לתובעים 8-10 ולנתבע 1

זכויות התובעים 8-10 והנתבע 1 בחלקה שבמחלוקת ובחלקות החקלאיות: יועברו על שם התובעים 1-7 בחלקים שווים

הסעדים להריסת בנייה, השבת מצב לקדמותו וחיוב בדמי שימוש ראויים: נדחו

הוצאות התובעים: 40,000 ₪ (ישולמו על ידי הנתבעים בחלקים שווים)

לעיון בתחום: מקרקעין

מאת: עו"ד אלי קשתי | משרד עו"ד קשתי

הערה: זהו סיכום תמציתי בלבד ואינו תחליף לעיון בנוסח המלא; ייתכנו אי-דיוקים. מספר התיק מצוין לעיל, והנוסח המלא והמחייב מצוי במקור.