ביטול הסכם ניהול בית משותף וקיזוז דמי ניהול

פסק דין זה עוסק בתביעות הדדיות בין חברת ניהול לבין נציגות בית משותף בעקבות הפרת הסכם ניהול ואחזקה וביטולו.

פסק דין

פרטי הערכאה

פסק דין ת"א 31208-04-23 - בית משפט השלום בקריות, כבוד השופטת אלואז זערורה. פסק הדין ניתן ביום ח' אב תשפ"ו, 22 יולי 2026.

טענות הצדדים

התובעת (חברת הניהול) טענה כי נציגות הבית המשותף הפרה את הסכם הניהול בכך שביטלה אותו שלא כדין וללא מתן הודעה מוקדמת של 60 ימים כנדרש, נמנעה מתשלום דמי ניהול, וגרמה לה לנזקים כלכליים ופגיעה במוניטין. בנוסף, נטען לאחריות אישית של אחד מחברי הנציגות (הנתבע 2) בטענה שפעל בזדון להכשלתה.

הנתבעים (הנציגות וחבריה) טענו מנגד כי התובעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית, סיפקה שירותי ניקיון ירודים, לא שילמה את חשבונות החשמל המשותפים (דבר שהוביל לניתוק החשמל בבניין), לא ביצעה הדברה, וגבתה דמי ניהול ביתר. במסגרת תביעה שכנגד, דרשה הנציגות החזר הוצאות, השבת כספים שנגבו ביתר ופיצויים.

השאלה המשפטית

האם ביטול הסכם הניהול על ידי הנציגות נעשה כדין בשל הפרות חברת הניהול, ומהם הסעדים הכספיים להם זכאים הצדדים בגין תקופת ההתקשרות וסיומה?

מה נקבע

חלק א - נימוקי ההכרעה

בית המשפט הכריע בתביעות ההדדיות משלושה נימוקים עיקריים:

ביטול ההסכם כדין ופרשנות נגד המנסח: בית המשפט קבע כי הנציגות ביטלה את ההסכם כדין לאור מחדלי התובעת, לרבות אי-תשלום חשבון החשמל, היעדר הדברה ושירותי ניקיון לקויים. נקבע כי סעיף 3.2 להסכם, הדורש הודעה מוקדמת של 60 ימים, מתייחס לאופציה להארכת ההסכם ולא לביטולו בגין הפרה. מאחר שהתובעת ניסחה את ההסכם, העמימות פועלת לחובתה בהתאם להוראות סעיף 25 (ב1) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. נקבע כי הודעה מוקדמת של 30 ימים היא סבירה בנסיבות העניין.

דחיית התביעה האישית: התביעה נגד הנתבע 2 נדחתה, שכן הוכח כי פעל בשם הנציגות ולא ממניעים אישיים או בזדון. יתרה מכך, סעיף 4.3 להסכם קובע מפורשות כי אין חבות אישית כלפי נציגי הוועד.

זכאות לדמי ניהול מול זכות הקיזוז: התובעת זכאית לדמי ניהול עבור החודשים שבהם סיפקה שירותים בפועל (דצמבר 2021 עד יוני 2022). מנגד, הנציגות הוכיחה את זכותה לקיזוז ולהשבה בגין הפרות ספציפיות: תשלום חוב החשמל שהיה באחריות התובעת, תשלום עבור שירותי ביובית, אי-מתן הטבה מובטחת לרכישת מצלמות, וגביית דמי ניהול ביתר (350 ₪ במקום 305 ₪ שהוסכמו). טענות הנציגות לנזקים במערכת הספרינקלרים נדחו בהיעדר הוכחת קשר סיבתי.

חלק ב - סעדים והכרעות נוספות

תביעה עיקרית נגד הנציגות: נדחתה (לאחר קיזוז)

תביעה אישית נגד הנתבע 2: נדחתה

תביעה שכנגד: התקבלה חלקית

דמי ניהול לתובעת (דצמבר 2021 עד יוני 2022): 49,700 ₪

קיזוז בגין חוב חשמל לזכות הנציגות: 31,867 ₪

קיזוז בגין שירותי ביובית לזכות הנציגות: 1,404 ₪

קיזוז בגין הטבת מצלמות לזכות הנציגות: 5,000 ₪

קיזוז בגין החזר גביית יתר לזכות הנציגות: 29,365 ₪

סה"כ לתשלום (נטו מהתובעת לנציגות): 17,936 ₪

שכר בטלת עדים: 700 ₪ לתובעת שכנגד

שכר טרחת עו"ד: 7,000 ₪ לנתבעים (התובעת שכנגד)

תביעת התובעת לפיצוי בגין מוניטין והוצאות הלוואה: נדחתה

תביעת הנציגות לפיצוי בגין ספרינקלרים, שעות עבודה ופיצוי שלילי: נדחתה

לעיון בתחום: משפט אזרחי

מאת: עו"ד אלי קשתי | משרד עו"ד קשתי

הערה: זהו סיכום תמציתי בלבד ואינו תחליף לעיון בנוסח המלא; ייתכנו אי-דיוקים. מספר התיק מצוין לעיל, והנוסח המלא והמחייב מצוי במקור.

קראו גם: אחריות עירייה לנפילה עקב מפגע בשביל בגן ציבורי אכיפת הסדרי שהות ומניעת ניכור הורי לקטין אוטיסט