התובעים, חוכרים של חלקה בקריית טבעון, תבעו מרשות מקרקעי ישראל אכיפת הסכם והשבת כספים בטענה ששילמו עבור רכישת בעלות במקרקעין, ובית משפט השלום בחיפה נדרש להכריע בטענה.
פסק דין
פרטי הערכאה
פסק דין בת"א 53301-02-24 מור ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל. בית משפט השלום בחיפה, כב' השופטת רויטל באום. פסק הדין ניתן ביום ג' חשוון תשפ"ז, 14 אוקטובר 2026.
טענות הצדדים
התובעים, חוכרים של חלקה בקריית טבעון, תבעו אכיפת הסכם מיום 5.6.13 והשבת 108,000 ש"ח שלטענתם שולמו ביתר. לטענתם, התשלום בסך 660,346.50 ש"ח בתוספת מע"מ, ששולם בעסקת שינוי ניצול, הוא למעשה תשלום עבור רכישת הבעלות. הם נסמכו על הערכת שווי משנת 2012, שלטענתם כללה זכויות בנייה עתידיות, ועל מכתבם מיום 19.12.12 שלא נענה, ולטענתם אי המענה מהווה הסכמה. עוד טענו כי חוזה החכירה החדש ביטל את חוזה החכירה המקורי, ולכן אין להסתמך עליו בתחשיב לפי נוהל הקניית הבעלות, וכי המפרט הכספי מיום 3.1.23 בטל מעיקרו. הנתבעת טענה כי חוזה החכירה החדש שולל את סברת התובעים. לשיטתה, הוא קובע קיבולת בנייה של 967 מ"ר, ובנייה מעבר לה כפופה לתשלום תמורה נוספת. עוד טענה כי הצדדים חתמו על חוזה חכירה ולא על חוזה להעברת בעלות, וכי באותה עת לא ניתן היה לרכוש בעלות. לטענתה, חוכר שזכויותיו חכירה אינו יכול לקבל בעלות מלאה ללא תמורה.
השאלה המשפטית
האם התשלום ששילמו התובעים בעסקת שינוי הניצול מהווה תשלום עבור רכישת זכויות בעלות במקרקעין, באופן המחייב את הנתבעת להעביר להם את הבעלות ולהשיב להם כספים ששולמו ביתר, או שנדרש מהם תשלום נוסף לפי נוהל הקניית בעלות.
מה נקבע
חלק א - נימוקי ההכרעה
בית המשפט דחה את התביעה מהנימוקים האלה:
1. הערכת השווי משנת 2012: בית המשפט קבע כי אין בה התייחסות לזכויות בנייה עתידיות, וכי התובעים לא הוכיחו שעסקאות ההשוואה שבהן נעשה שימוש כללו זכויות כאלה. עוד קבע כי שמאות מעריכה שווי ואינה קובעת אילו זכויות נרכשות בעסקה, ולכן אינה מלמדת על מהות העסקה.
2. הערך של זכות הבעלות: בית המשפט קבע כי התובע 1 הסכים שלבעלות מלאה יש ערך מעבר לזכויות בנייה עתידיות. לכן גם אילו נכללו זכויות בנייה עתידיות בהערכה, אין זהות בין שווי חכירה לשווי בעלות.
3. מכתב התובעים מיום 19.12.12: סעיף 2(א) לחוק לתיקון סדרי המינהל (החלטות והנמקות), תשי"ט-1958 מטיל על עובד ציבור חובה להשיב בכתב לבקשה. בית המשפט קבע כי לפי הוראות החוק אי מענה במועד שנקבע בו מהווה החלטה לסרב לבקשה ללא מתן נימוקים, ולכן אינו הופך לאישור ואינו הסכמה למבוקש.
4. חוזה החכירה החדש: בית המשפט קבע כי החוזה כולל קיבולת בנייה של 967 מ"ר ומחייב תמורה נוספת בגין בנייה מעבר לה, ולכן לא נרכשו בו זכויות בנייה עתידיות. עוד קבע כי החוזה הוא חוזה חכירה, וכי התובעים ידעו שבאותה עת לא ניתן היה לרכוש בעלות.
5. נוהל הקניית בעלות (נוהל B90.01) והחלטה 1185: בית המשפט קבע כי הנוהל אינו קובע את התחשיב שהציעו התובעים. גם אם חוזה החכירה המקורי בוטל, נותרה החלופה של 12% משווי הבעלות כולל זכויות בנייה עתידיות. עוד קבע כי שווי זכויות החכירה בחוזה המקורי לא בוטל וניתן להסתמך עליו בתחשיב לפי הנוהל.
6. קבלת טענת התובעים: בית המשפט קבע כי היא הייתה מובילה לתשלום של 692,004 ש"ח בתוספת מע"מ, סכום גבוה מהמפרט המתוקן של כ-474,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
חלק ב - סעדים והכרעות נוספות
התביעה לאכיפת הסכם ולהשבת 108,000 ש"ח: נדחתה
הוצאות: לא ניתן צו להוצאות, מאחר שהייתה מחלוקת כנה
הצעת בית המשפט לנתבעת: לשקול לאפשר לתובעים, ככל שיבקשו לרכוש את זכויות הבעלות ויודיעו על כך, לשלם לפי המפרט הכספי האחרון כשהוא משוערך
המלצה לצדדים: לבוא בדברים ולנסות להגיע להבנות
לעיון בתחום: מקרקעין
הערה: זהו סיכום תמציתי בלבד ואינו תחליף לעיון בנוסח המלא; ייתכנו אי-דיוקים. מספר התיק מצוין לעיל, והנוסח המלא והמחייב מצוי במקור.