פסק הדין עוסק בתביעת פיצויים של מי שביקשה לרכוש דירה באילת, לאחר שהמוכר חזר בו מהעסקה בטרם נחתם ההסכם, ובשאלה אם טיוטת הסכם שהוחלפה בין באות כוח הצדדים השתכללה לחוזה מחייב.
פסק דין
פרטי הערכאה
פסק דין ת"א 23052-01-25 פדווה נ' קירשנבאום. בית המשפט המחוזי בבאר שבע, כבוד השופט יעקב דנינו. פסק הדין ניתן ביום ב' חשוון תשפ"ז, 13 אוקטובר 2026.
טענות הצדדים
התובעת טענה כי טיוטת ההסכם והתכתבויות הווטסאפ בין באות כוח הצדדים מעידות על מפגש רצונות, גמירת דעת ומסוימות. לשיטתה, הוסכמו כל התנאים המהותיים, לרבות תמורה של 2,030,000 ₪, מסירה ביום 10.7.2025 ואופציית שכירות, והיא הסכימה אף ללוח התשלומים המעודכן. עוד טענה כי הנתבע נהג בחוסר תום לב, וכי הסתמכה על התחייבויותיו ומכרה את דירתה בקריית ביאליק. היא עתרה לפיצוי המוסכם בסך 203,000 ₪, ולחלופין לפיצויי קיום בסך 171,314 ₪ ולחלופי חילופין לפיצויי הסתמכות בסך 132,738 ₪. הסעד ההצהרתי נזנח לאחר פרשת התביעה.
הנתבע טען כי המגעים לא חרגו ממשא ומתן, כי הטיוטה הייתה טכנית ולא אושרה על ידו, וכי לא התקיימה גמירת דעת, בין היתר משום שלא הובטחה לו דירה חלופית ולא התקבל אישור עקרוני למשכנתא. לטענתו, תנאים מהותיים, ובהם לוח התשלומים, נותרו פתוחים. עוד טען כי התובעת מכרה את דירתה בחיפזון ועל דעת עצמה, וכי לא הוכחו נזקיה.
השאלה המשפטית
האם טיוטת הסכם מכר דירה שלא נחתמה השתכללה לחוזה מחייב, והאם הנתבע חב בפיצויים בשל חוסר תום לב במשא ומתן.
מה נקבע
חלק א - נימוקי ההכרעה
בית המשפט דחה את התביעה מהנימוקים הבאים:
א. היעדר גמירת דעת וקיבול: בית המשפט קבע כי לא התקיימה גמירת דעת מצד הנתבע להתקשר בחוזה. באת כוח הנתבע הבהירה כי עליה לבדוק עם הנתבע את ההערות ואת ההצעה בעניין מועדי התשלום, ובאת כוח התובעת ידעה זאת. הנתבע חזר בו לפני שהבדיקה והאישור התקיימו, ולכן כלל לא התקיים קיבול מצדו. התובעת גם לא הצביעה על שלב מובחן שבו התקיימו יחד הצעה וקיבול, גמירת דעת ומסוימות.
ב. היעדר חתימה כאינדיקציה ראייתית: בית המשפט קבע כי היעדר חתימה על ההסכם הוא אינדיקציה ראייתית משמעותית להיעדר גמירת דעת. בטיוטה עצמה נקשרה יצירתן של התחייבויות במועד החתימה, ונשמר בה מקום ייעודי לחתימות הצדדים. בית המשפט מצא מהימנה את עדות הנתבע, שלפיה סבר כי כל עוד לא נחתם ההסכם, החלפת טיוטות אינה מבשילה לחוזה מחייב. בית המשפט נשען על ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' דינה ג'רבי.
ג. היעדר מסוימות בלוח התשלומים: בית המשפט קבע כי מרבית הפרטים המהותיים סוכמו, אך לא לוח התשלומים, שהוא פרט מהותי. השלמת מועדי התשלום לפי ברירת המחדל שבסעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 מעוררת קושי, משום שמועד התשלום ואופנו היו תלויים, מבחינת הנתבע, בעסקה עתידית לרכישת דירה חלופית; בית המשפט ציין כי הוראות דומות מצויות בסעיפים 9(א) ו-21 לחוק המכר, התשכ"ח-1968. הוא קבע כי הנסיבות מלמדות על הסכמה משתמעת לקבוע הסדר השונה מברירת המחדל שבדין, ונשען על ע"א 10859/07 חברה קדישא נ' לוי, שלפיו קיים קושי בקביעת "זמן סביר" לתשלום בעסקת מקרקעין. עוד קבע כי השלמת פרטים חסרים לפי סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 אינה אפשרית כשאחד הצדדים לא גמר אומר להתקשר, וכי עמידת הנתבע על מועדי התשלום הייתה כנה ועניינית. בנוסף, הצעת התובעת לשנות ברגע האחרון את מועד מסירת החזקה היא הצעה חדשה שלא נתקבלה.
ד. הפרת חובת תום הלב במשא ומתן: בית המשפט קבע כי פרישת הנתבע נבעה מטעם ענייני, משום שלא מצא דירה חלופית התואמת את יכולותיו הכלכליות, וכי לא הערים על התובעת ולא הסתיר ממנה נתונים במכוון. עם זאת, לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, התנהלותו לא עמדה בחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במשא ומתן: הוא לא הנחה את באת כוחו להבהיר שהחלפת הטיוטות נועדה להתקדמות ניסוחית בלבד, לא עדכן אותה כי קבלת אישור עקרוני למשכנתא היא תנאי למכירה, ואת המידע שקיבל מיועץ המשכנתאות מסר למתווך בלבד, במקום לוודא שיובא לידיעת הגורמים הנוגעים בדבר.
ה. דחיית פיצויי הקיום: בית המשפט קבע כי המקרה אינו נמנה על המקרים החריגים שבהם נפסקים פיצויי קיום בשל הפרת חובת תום הלב במשא ומתן. החוזה לא נחתם משום שלא הייתה גמירת דעת ומסוימות, ולא רק בשל הפרת חובת תום הלב; גם התובעת לא עדכנה את הנתבע כי מכירת דירתה מתעכבת; והטענה ל"הפסד הנחה" של 170,000 ₪ סותרת את הראיות, שכן התובעת הודתה כי שווי הדירה הריאלי עמד על כ-1,850,000 ₪, ולא הוכח כי רכישת הדירה הייתה מקנה לה יתרון כלכלי. דרישה לפיצויי קיום בסכום גבוה מזה שנתבע בכתב התביעה, שהועלתה לראשונה בסיכומים, נדחתה משום שכתבי הטענות גודרים את הסעדים המבוקשים.
ו. דחיית פיצויי ההסתמכות: בית המשפט קבע כי התובעת החלה לפרסם את דירתה למכירה כחודשיים לפני שהנתבע החל לפרסם את דירתו, ולכן לא מכרה אותה רק בעקבות רצונה לרכוש את דירתו. סטייה של כשבעה אחוזים ממחיר השמאית מצויה בגדר משא ומתן סביר; עמלת התיווך ושכר הטרחה היו נדרשים בכל מקרה; ופיצוי בגין עוגמת נפש אינו נפסק על אכזבה רגילה מעסקה שלא השתכללה. בית המשפט ציין כי סעיף 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 מחיל את סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, אך פיצוי על דרך אומדן אינו תחליף להוכחת הנזק והקשר הסיבתי.
חלק ב - סעדים והכרעות נוספות
הסעד ההצהרתי: התובעת הודיעה כי אינה עומדת עליו
פיצוי מוסכם בסך 203,000 ₪: נדחה
פיצויי קיום בסך 171,314 ₪: נדחו
פיצויי הסתמכות בסך 132,738 ₪: נדחו
התביעה: נדחתה
הוצאות: התובעת לא חויבה בהוצאות, על רקע חוסר תום ליבו של הנתבע
לעיון בתחום: מקרקעין
הערה: זהו סיכום תמציתי בלבד ואינו תחליף לעיון בנוסח המלא; ייתכנו אי-דיוקים. מספר התיק מצוין לעיל, והנוסח המלא והמחייב מצוי במקור.