איחור במסירת דירות: מעלית לא שמישה וטענות הקורונה

פסק דין בתביעת רוכשי דירות חדשות נגד המוכרת, לפיצוי בגין איחור במסירת הדירות.

פסק דין

פרטי הערכאה

פסק דין ת"א 29022-12-24 קינן ואח' נ' יהלום ב.כ. בע"מ. בית משפט השלום בתל אביב-יפו, לפני כבוד השופט עדי הדר. פסק הדין ניתן ביום כ"ג תשרי תשפ"ז, 04 אוקטובר 2026.

טענות הצדדים

התובעים, רוכשי דירות בפרויקט ברחוב דרך הארגמן 11 ו-13 ביוקנעם (חלקן במסגרת "מחיר למשתכן" וחלקן בשוק החופשי), טענו כי הנתבעת, המוכרת, איחרה במסירה בין 4 ל-9 חודשים בניגוד להסכמים ולחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. הם תבעו פיצוי בגין האיחור, וכן פיצוי של 172,364 ₪ בגין עגמת נפש והוצאות. לטענתם "משבר הקורונה" אינו פוטר את הנתבעת, ועיכובים בקבלת אישור האכלוס היו צפויים. עוד טענו כי היעדר מעלית שמישה הצדיק את סירובם לקבל את הדירות עד להשמשת המעלית.

לעומת זאת, הנתבעת טענה כי בדירות "מחיר למשתכן" מועד המסירה נדחה מכוח סעיף ד' לנספח התמורה להסכם, בשל עיכוב בקבלת היתר הבנייה. עוד טענה כי חלק מהרוכשים הסכימו לדחיית המסירה בשל שינויים שביקשו, וכי האיחור נגרם ממגפת הקורונה, ממבצעים צבאיים, ממחסור בעובדים ומעיכובי רשויות. לטענתה המעליות נמסרו לנציגויות הבתים, והתובע 14 חתם על כתב ויתור טענות ופשרה תמורת 10,000 ₪. היא טענה גם כי התובעים לא צירפו את הסכמי המכר לכתב התביעה, וביקשה לסלק את התביעה.

השאלה המשפטית

האם הנתבעת איחרה במסירת הדירות, ואם כן, האם עומדות לה הגנות מפני חיוב בפיצוי בגין האיחור.

מה נקבע

חלק א - נימוקי ההכרעה

בית המשפט קיבל את התביעה בחלקה, מהנימוקים הבאים:

א. הדין החל: לפי סעיף 11(ד) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, תיקון 9 לחוק, מיום 30.6.22, אינו חל על דירות שחוזה המכר לגביהן נכרת לפני כניסתו לתוקף. כל ההסכמים נחתמו לפני 30.6.22, ולכן חל על המחלוקת סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 בנוסחו שלפני התיקון.

ב. כתב הוויתור של התובע 14: בית המשפט דחה את הבקשה לסלק את תביעת התובע 14. סעיף 7א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 קובע כי אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה, ולכן הזכות לפיצוי בגין איחור במסירה היא זכות קוגנטית. בית המשפט קבע כי מהות כתב הוויתור והפשרה הייתה בענייני יישור רצפת הדירה, וקשה לגזור ממנו ויתור רחב על פיצוי סטטוטורי בגין איחור במסירה. הנתבעת גם נמנעה מלחקור את התובע 14 על כך. עוד קבע כי בעניין כהן, שעליו נסמכה הנתבעת, התביעה נמחקה במסגרת סילוק על הסף, ואילו כאן לא הוגשה בקשה כזו.

ג. מעליות: בית המשפט קבע כי בבניין שבו יותר מארבע קומות יש להתקין מעלית, ודירה בקומה החמישית ומעלה ללא מעלית שמישה אינה ראויה למגורים. הנתבעת אינה פטורה מכך בהטלת האחריות להפעלת המעלית על נציגות הבית המשותף, ולכן עליה לפצות בגין האיחור עד למסירת מעלית שמישה. איחור זה נוגע לשש דירות.

ד. סעיף ד' בדירות "מחיר למשתכן": בית המשפט אימץ את עניין רוטשטיין וקבע כי סעיף ד' לנספח התמורה תקף, שכן הוא כמעט זהה לסעיף שנדון שם ואינו תניית פטור במסווה. ההסכמים נחתמו לאחר המועד המשוער לקבלת ההיתר, 15.04.2020, והתובעים לא טענו להטעיה או לאי-בהירות. היתר הבנייה התקבל ב-24.9.2020, ולכן נוספו 162 ימים למועד המסירה, שנקבע ל-11.06.2023.

ה. שינויים שביקשו הרוכשים: בית המשפט קבע, בהסתמך על עניין גן השיקמים, כי הסכמה חוזית לדחיית המסירה בשל שינויים אינה מספיקה, ונדרש קשר סיבתי בין השינויים לבין הדחייה בפועל. קשר כזה לא הוכח.

ו. מגפת הקורונה ומבצעים צבאיים: בית המשפט קבע כי נטל ההוכחה מוטל על הקבלן, ובהסתמך על עניין בן דוד, כי יש להוכיח קשר סיבתי בין האירוע לבין העיכוב, למשל ביומני עבודה. אישורי הבידוד והתכתובות שהציגה הנתבעת אינם באים במקום יומני עבודה, ולכן הקשר הסיבתי לא הוכח, וכך גם לגבי המבצעים הצבאיים.

ז. סיכוני הקבלן: בית המשפט קבע כי מחסור בפועלים ובחומרים, עיכובים של רשויות, של חברת החשמל ושל תאגידי תשתית, ומחדלים של ספקים ושל קבלני משנה הם סיכונים שעל הקבלן להביא בחשבון, ואינם מעבירים את סיכון האיחור לרוכש.

ח. מועד ההודעה על המסירה: בית המשפט קבע כי מועד ההודעה על המועד למסירה אינו המועד שבו מסתיים מניין ימי האיחור.

ט. תקופת הגרייס: לפי סעיף 12.8 להסכם, כאשר האיחור עולה על חודשיים, הוא נמנה ממועד תחילתו, ללא דחייה בשל תקופת הגרייס.

י. עגמת נפש: בית המשפט קבע כי המקדם שבפיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 מבטא את כלל נזקי האיחור, לרבות עגמת נפש, ולכן נדחתה הדרישה לפיצוי נוסף.

חלק ב - סעדים והכרעות נוספות

התביעה: התקבלה בחלקה

פיצוי בגין איחור במסירה: הנתבעת תשלם לתובעים 350,310.05 ₪, בצירוף ריבית שקלית ממועד תחילת האיחור בכל דירה ועד התשלום בפועל

דירות שנמסרו בתוך תקופת הגרייס: ללא פיצוי

פיצוי בגין עגמת נפש: נדחה

שכר טרחת עורך דין: 35,000 ₪ לתובעים, בצירוף ריבית שקלית ממועד מתן פסק הדין

אגרות: שליש מהאגרות ששילמו התובעים, בצירוף ריבית שקלית ממועד מתן פסק הדין

יתר ההוצאות: כל צד נושא בהוצאותיו

בקשה לפיצול סעדים: נזנחה, אך התובעים רשאים לתבוע בגין נזקים שטרם התגבשו במועד הגשת התביעה

לעיון בתחום: מקרקעין

מאת: עו"ד אלי קשתי | משרד עו"ד קשתי

הערה: זהו סיכום תמציתי בלבד ואינו תחליף לעיון בנוסח המלא; ייתכנו אי-דיוקים. מספר התיק מצוין לעיל, והנוסח המלא והמחייב מצוי במקור.