התובעים, בעלי מקרקעין בקריית אתא, תבעו את השבת הסכום שהוועדה המקומית קיזזה מפיצויים שנפסקו להם בגין ירידת ערך המקרקעין עקב תכנית פוגעת, בשל חוב היטל השבחה שנבע מתכנית משביחה קודמת.
פסק דין
פרטי הערכאה
פסק דין ת"א 79622-09-24 אהרון כדורי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה - קריית אתא ואח'. בית משפט השלום בחיפה, כבוד השופטת סיגלית מצא. פסק הדין ניתן ביום ה' תשרי תשפ"ז, 16 ספטמבר 2026.
טענות הצדדים
התובעים, בעלי המקרקעין, טענו כי הוועדה המקומית קיזזה שלא בסמכות חוב היטל השבחה מפיצויים שנפסקו להם לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, בגין תכנית פוגעת. לטענתם, הם אינם חבים בהיטל משום שלא מימשו את התכנית המשביחה, היתר הבנייה לא מומש, והפקעה היא "העברה מכוח דין". עוד טענו כי הקיזוז אינו עומד בסעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, שכן אין מדובר בחיובים מעסקה אחת, החיובים אינם קצובים והמועד לקיומם לא הגיע. הם הסתמכו על פסק הדין בעניין בית הכרם.
הנתבעות טענו כי התובעים מבקשים פיצוי על בסיס התכנית המשביחה בלא ששילמו היטל, וכי הדבר עולה כדי עשיית עושר על חשבון הקופה הציבורית. לטענתן, החוב נקבע בשומה מוסכמת, ייעוד רוב המקרקעין להפקעה מהווה מימוש לפי סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, והקיזוז מותר לפי סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, ולפי דיני הצדק ועשיית עושר. הן הסתמכו על פסקי הדין בעניין חייט ובעניין בין, וטענו כי פסק הדין בעניין בית הכרם עסק ברצף תכניות משביחות בלבד, וכי לא ניתן יהיה לגבות את ההיטל בעתיד.
השאלה המשפטית
האם הוועדה המקומית מוסמכת לקזז חוב היטל השבחה, הנובע מתכנית משביחה, מפיצויים שנפסקו לבעלי מקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, בגין תכנית פוגעת מאוחרת.
מה נקבע
חלק א - נימוקי ההכרעה
בית המשפט קיבל את התביעה מחמישה נימוקים:
א. הזכויות במקרקעין לא מומשו: לפי סעיף 1(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, אחת מחלופות המימוש היא קבלת היתר בנייה. בית המשפט קבע כי הוסכם שהתנאים להיתר לא מולאו והיתר לא ניתן. בית המשפט הוסיף כי גם אילו ניתן ההיתר, מדובר בבקשה למימוש חלקי בלבד, המחייבת בהיטל באופן יחסי לפי סעיף 7(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, והוסכם כי מימוש הבנייה לפי ההיתר הסתכם ב-35,000 ₪.
ב. הפקעה אינה מימוש: סעיף 1(3) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 מוציא מהגדרת המימוש "העברה מכוח דין", והפקעה היא העברה כזו. בית המשפט נשען על פסק הדין בעניין חברת חלקה 510 ועל דברי ההסבר לתיקון. לפי סעיף 7 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, ההיטל ישולם לא יאוחר ממועד המימוש, ולכן בית המשפט קבע כי מועד החיוב בתשלום ההיטל טרם הגיע.
ג. אין סמכות קיזוז בחוק התכנון והבניה: סעיף 4(5) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 עוסק ברצף תכניות משביחות בלבד, כפי שנקבע בהלכת בית הכרם, ולכן אינו מקנה סמכות לקזז. פסק הדין בעניין חייט הותיר את השאלה בצריך עיון, ועסק בהתחשבות בחוב בשומת המקרקעין ולא בקיזוז. בית המשפט קבע, בהסתמך על עניין אברמוביץ, כי הסדר הפיצויים שבסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 והסדר היטל ההשבחה הם הסדרים נפרדים.
ד. אין סמכות קיזוז לפי הדין הכללי: לפי סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, לא ניתן לקזז. בית המשפט קבע כי אין מדובר בחיובים מעסקה אחת, המועד לקיומם לא הגיע משום שהמקרקעין טרם מומשו, והחיוב בהיטל אינו קצוב משום שנקבע בשומה.
ה. שיקולי מדיניות וצדק אינם מקנים סמכות: בית המשפט קבע כי לפי עיקרון חוקיות המינהל אין לרשות אלא סמכות שהוקנתה לה בחוק, ולא ניתן להקנות סמכות מכוח דיני היושר והצדק. השאלה אם ניתן יהיה לגבות את ההיטל בעתיד לא נדונה בתביעה זו, והתוצאה אינה פוטרת בהכרח את התובעים מתשלום ההיטל.
חלק ב - סעדים והכרעות נוספות
תביעה להשבת סכום הקיזוז: התקבלה
השבה לתובעים: הנתבעת תשיב את הסכום שקוזז מהפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הקיזוז
הוצאות (אגרת בית משפט): 22,360.96 ₪ לתובעים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית
שכר טרחת עורך דין: 60,000 ₪ לתובעים
פיצויי הפקעה: שולמו בהסכמת הצדדים, והסעד נמחק
דמי שימוש: הסעד נמחק מהתביעה לבקשת התובעים
לעיון בתחום: מקרקעין
הערה: זהו סיכום תמציתי בלבד ואינו תחליף לעיון בנוסח המלא; ייתכנו אי-דיוקים. מספר התיק מצוין לעיל, והנוסח המלא והמחייב מצוי במקור.