פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דן באחריותו של עורך דין שייצג יזם בפרויקט תמ"א 38, אשר ניסח עבור רוכשי דירות מערכת של ארבעה הסכמים שונים. לאחר שהפרויקט לא נבנה והיזם נקלע להליכי חדלות פירעון, הגישו הרוכשים תביעה כספית נגד עורך הדין בטענה כי הוליך אותם שולל והכשיל את בטחון כספם.
פסק דין
פרטי הערכאה
התביעה נדונה במסגרת ת"א 76859-12-20 בזיני ואח' נ' פנחסי ואח', שהתבררה בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בפני כבוד השופטת רחל ערקובי. מדובר בתביעה כספית של שני רוכשים נגד עורך הדין שייצג את היזם בעסקה.
טענות הצדדים
התובעים טענו כי התקשרו בעסקה לרכישת דירות בפרויקט תמ"א 38, וכי הנתבע, עורך הדין של היזם, החתים אותם על בליל של ארבעה הסכמים שונים במטרה להסוות את העובדה שהוא פועל בניגוד לחוק המכר (דירות) ואינו מספק בטוחה לכספם. עוד טענו כי הנתבע הציג מצג שווא לפיו היתר הבנייה קרוב להתקבל, וכי פעל בניגוד לחובתו כנאמן בכך שהורה להם להפקיד 900,000 ₪ כל אחד לחשבון שאינו חשבון נאמנות, וכי בעקבות קריסת היזם כספם אבד.
הנתבע טען לשיהוי ולהתיישנות, שכן העסקאות נערכו בשנת 2014 והתביעה הוגשה בשנת 2020. לגופו של עניין טען כי התובעים היו מיוצגים על ידי עורך דין מטעמם שהסביר להם את הסיכונים, וכי העסקה כלל לא הייתה לרכישת דירות אלא לרכישת מניות בחברת הפרויקט, ולכן חוק המכר (דירות) אינו חל. הנתבע הכחיש כי שימש כנאמן של התובעים, טען כי העביר את הכספים ליזם, ואף טען כי חלק מחתימותיו על ההסכמים זויפו.
השאלה המשפטית
האם מערכת ההסכמים המורכבת היוותה למעשה עסקת מכר דירות שנועדה לעקוף את הוראות חוק המכר, והאם עורך הדין שניסח אותה חב באחריות כלפי רוכשי הדירות בגין מצגי שווא והפרת חובת נאמנות, חרף היותם מיוצגים?
מה נקבע
חלק א - נימוקי ההכרעה
בית המשפט קיבל את התביעה נגד עורך הדין, וביסס את הכרעתו על מספר נימוקים:
א. דחיית טענות הסף (שיהוי, התיישנות וזיוף): בית המשפט דחה את טענת השיהוי וההתיישנות וקבע כי התובעים לא נקטו בשיהוי המצדיק את דחיית התביעה, שכן ניהלו משא ומתן ופעלו להשבת כספם. כן נדחתה טענת הנתבע כי חתימותיו על ההסכמים זויפו, לאחר שהוא עצמו אישר בחקירתו את חתימותיו, וטענת הזיוף נמצאה בלתי קוהרנטית ולא נטענה בכתב ההגנה, באופן שפגע במהימנותו.
ב. סיווג העסקה כמכר דירה ותחולת חוק המכר: נקבע כי מבחינה מהותית מדובר בהסכמים למכירת דירה, וכי מערכת ההסכמים נוסחה בכוונת מכוון באופן מסורבל ומעורפל כדי לעקוף את ההוראות הקוגנטיות של חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, האוסרות גבייה של יותר מ-7% ממחיר הדירה ללא מתן בטוחה, וכן כדי לעקוף את ההסכם מול בעלי הקרקע שאסר על מכירת דירות טרם קבלת היתר.
ג. מצג שווא ביודעין: נקבע כי הנתבע ידע שלפרויקט אין היתר בנייה וכי נושא ההיתר היה כרוך בקשיים, אך הציג לתובעים ביודעין מצג שווא מטעה לפיו ההיתר נמצא בשלב סופי של "חישובי אגרות".
ד. הפרת חובת נאמנות: נקבע כי הנתבע שימש כנאמן בעסקה, וכי בהורותו לתובעים להעביר את הכספים לחשבון אחר בטענה שטרם הספיק לפתוח חשבון נאמנות, פעל בניגוד לחובותיו הקוגנטיות לפי סעיפים 1 ו-11 לחוק הנאמנות, תשל"ט-1979.
ה. אחריות עורך הדין כלפי צד שכנגד ומעשים מכוונים: נקבע כי ייצוג התובעים על ידי עורך דין אחר אינו פוטר את הנתבע מאחריות, וכי חובת הזהירות של עורך דין מוטלת גם כלפי צדדים שלישיים. בית המשפט הדגיש כי אין מדובר ברשלנות גרידא, אלא במעשים מכוונים ומודעים של יצירת מערכת הסכמים מטעה שהעמידה את התובעים בסיכון כספי.
חלק ב - סעדים והכרעות נוספות
תביעת הפיצוי בגין אובדן הזדמנויות (שווי שליש דירה): נדחתה - לא הוכח קשר סיבתי
השבה לתובעת 1: 900,000 ₪ בצירוף ריבית שיקלית מחודש מאי 2014
השבה לתובע 2: 900,000 ₪ בצירוף ריבית שיקלית מחודש אוגוסט 2014
סה"כ השבה שנפסקה: 1,800,000 ₪
שכר טרחת עורך דין: 180,000 ₪ לטובת התובעים
אגרות משפט: הנתבע ישלם את האגרות ששילמו התובעים
שכר טרחת שמאית: לא נפסק - בעקבות דחיית רכיב הנזק האמור
לעיון בתחום: מקרקעין
הערה: זהו סיכום תמציתי בלבד ואינו תחליף לעיון בנוסח המלא; ייתכנו אי-דיוקים. מספר התיק מצוין לעיל, והנוסח המלא והמחייב מצוי במקור.